Colliers Argentina lanzó su nuevo informe sobre industrias, donde se analiza el impacto producido por la pandemia y el aislamiento obligatorio en el mercado industrial y logístico, concentrado específicamente, en esta primera mitad del año.
Si bien, el incremento de la vacancia y la disminución de precios no resultan una sorpresa, una vez superada esta compleja etapa que golpeó fuertemente a todos los sectores, es esperable un cambio de tendencia en el mercado; al menos en lo referente comportamiento de los centros logísticos.
Centros Logísticos
Centros Logísticos: La disponibilidad de superficie en alquiler es 5 puntos mayor que el período anterior
Oferta
El inventario de centros logísticos continúa con un total de 1.905.332 m², siendo este fenómeno contrario al comportamiento observado desde el año 2018, que evidenciaba un continuo crecimiento del inventario. Se mantiene, por lo tanto, la distribución de metros presentada durante el semestre anterior, correspondiendo el 76% (1.443.451 m²) a la categoría A, y el 24% (461.881 m²) a la B, predominando los metros de primera categoría.
La disponibilidad de superficie en alquiler es de 307.775 m², un 47,08% mayor que el período previo, ubicándose la tasa de vacancia en 16,15% con un aumento de 5,17 puntos porcentuales con respecto al S2 2019. Esta tasa de vacancia representa el mayor porcentaje registrado desde el año 2014, siendo comparable con el S1 2019 que presentó una vacancia del 12,66%.
La mayor tasa de vacancia se presentó en Sur GBA con un 23,16% que continúa la tendencia a la liberación de espacios observada en el último semestre del 2019 (4,22 puntos porcentuales por encima), enfatizando que no existió variación del inventario general, es decir que no hubo un crecimiento con respecto al período anterior.
La vacancia de la zona Norte de GBA fue de un 16,25% lo que representa el mayor aumento de superficie disponible en comparación con el período anterior, 7,52 puntos porcentuales por encima del S2 2019. Oeste GBA, con 9,42% de tasa de vacancia, se ubicó como la segunda zona con mayor variación con respecto al período anterior (5,55 puntos porcentuales), mientras que CABA no presenta oferta y mantiene una ocupación total en el inmueble que compone su inventario.
La distribución según tipo de inmueble presenta una vacancia de 18,75% para los centros logísticos clase B y 15,32% para aquellos de clase A. Se evidenció que, a pesar de existir un aumento generalizado de la liberación de metros cuadrados, la vacancia continúa siendo mayor en los inmuebles de menores prestaciones (similar a lo ocurrido en el S2 2019).
Precios
Durante el primer semestre del año el valor de Asking Rent del mercado promedió los 5,08 USD/m². Se percibe una continuidad del descenso generalizado de los precios, de un 9,6% con respecto al período anterior y del 13,19% interanual, evidenciando una baja de valores desde el año 2018.
En todas las zonas de GBA el comportamiento general del mercado tendió al descenso de valores. La zona Oeste registró un valor promedio de 2,5 USD/m², una variación descendente del 8% con respecto al S2 2019, el mayor descenso de valores del mercado.
Las zonas Norte y Sur GBA mostraron también un descenso de sus valores cerrando sus Asking Rent en 5,27 y 6,13 USD/m² respectivamente.
Para los valores de Asking Rent por tipo de inmueble, la clase A se ubicaron en 6,42 USD/m² y los inmuebles clase B en 3,55 USD/m². Contrariamente al período anterior, los inmuebles tipo B mostraron un leve aumento en sus valores. Lo opuesto ocurrió en inmuebles tipo A, que acusaron un descenso del 6,3%, si bien la brecha entre ambas categorías sigue siendo considerable.
Demanda
Durante el período analizado la absorción mostró valores netos negativos de 98.518 m² y no se ha registrado el ingreso de nuevos metros cuadrados, fenómeno contrario a la tendencia observada desde el año 2018. La absorción neta se encontraba traccionada por la ocupación de nuevos inmuebles, que en su mayoría se incorporaban al inventario ya ocupados. Este hecho, que se observó principalmente en centros logísticos tipo A, ha arrojado valores positivos durante el transcurso del año anterior. El último dato de absorción negativa en un semestre se remonta al S2 2017 cuando el indicador neto fue de -24.291 m².
En cuanto al comportamiento del mercado en GBA, las zonas Norte (99.979 m²), Oeste (12.791 m²) y Sur (12.748 m²) mostraron valores negativos, siendo zona Norte la que presentó la mayor liberación de espacios. Sólo la zona de CABA registró absorción neta positiva (27.000 m²) debido a que el único inmueble que compone todo su inventario alcanzó su plena ocupación.
Proyección
A pesar de la falta de actividad observada este semestre, el mercado permanece a la espera del ingreso de nuevos proyectos que se encontraban activos al finalizar el año 2019. Actualmente se mantienen las proyecciones del período anterior, en los cuales se encuentran en construcción aproximadamente 310.000 m², distribuidos en un 49% (152.000 m²) en Norte GBA y un 34,8% (107.920 m²) en Sur GBA, que incrementarán el inventario en dichas zonas. Oeste GBA representa el 16,1% (50.000 m²) de la superficie en construcción.
Naves Industriales
Alquiler
En cuanto a las naves industriales en alquiler, la disponibilidad actual fue de 960.688 m², lo que representó un aumento del 7,6% con respecto al período anterior y un 23,2% interanual.
De entre las zonas de GBA, Norte GBA continúa dominando la oferta del mercado con un 42,2% (405.292 m²) del total extendiendo la tendencia mostrada durante todo el año anterior. Sur GBA (184.742 m²) y CABA (195.669 m²) concentran el 22,5% y 19,2% respectivamente, mientras que Oeste GBA permanece como la zona con menor oferta del mercado (134.479 m²), un 15,3% del total. Se observa, en general, un aumento de la disponibilidad en todas las zonas exceptuando CABA, que mantuvo su oferta prácticamente sin cambios.
La distribución de metros disponibles según el tamaño de las naves mantiene una tendencia similar a la observada durante el período anterior, el 27,2% corresponde a las naves menores a 5.000 m², el 38,6% a las naves entre 5.000 y 10.000 m², y el 34,2% a aquellas de superficies mayores a 10.000 m². Si consideramos la oferta por cantidad de naves, podemos observar que las naves de menos de 10.000 m² concentran el 85,7% del total de la disponibilidad, mientras que los inmuebles de metrajes mayores a los 10.000 m² representan el 14,3% restante.
Venta
El primer semestre del año finalizó con una disponibilidad de 667.891 m² en venta, lo cual significó una caída del 3% con respecto al período anterior, aunque la variación interanual fue del 4,2% positivo. Sólo la zona Sur GBA tuvo un incremento de su disponibilidad en oferta, mientras que el resto de las zonas presentaron una disminución de esta.
Analizando la distribución de oferta según superficies, se encuentra que los inmuebles de superficies mayores los 10.000 m² concentran el 49% de los metros en venta, las naves entre 5 y 10 mil metros cuadrados un 34% y las de menos de 5.000 m² el 17% restante. Se puede observar que la mayor concentración de metros se encuentra en las naves de mayores metrajes.
Parques Industriales
Terrenos en Parques Industriales*
En el mercado de terrenos en predios industriales, los valores de venta disminuyeron a excepción de la zona Norte GBA, donde se mantuvieron estables. En general, se incrementó la brecha de precios entre las distintas áreas del Gran Buenos Aires.
La zona Sur GBA presentó la mayor variación del mercado con un descenso del 19,40%, lo cual completa un 30,4% interanual, y un Asking Price promedio de 81,63 USD/m². En la zona Norte GBA, el Asking Price promedio se ubicó en 106,82 USD/m², dentro de un rango que va desde 22 hasta 186 USD/m², destacándose el Parque Industrial de Tigre con la cifra más alta de la zona. Oeste GBA mantiene la menor oferta del mercado y cerró sus valores en 63,71 USD/m, acusando un descenso del 9,66% con respecto al semestre previo.
Naves en Parques Industriales
La disponibilidad en el mercado de naves industriales para alquiler dentro de Parques Industriales fue de 389.024 m², lo que representa un aumento del 15,9% con respecto al S2 2019. En cuanto a los valores, el promedio del mercado se ubicó en 3,95 USD/m² y registra una baja interanual del 11,9%.
Se observó un descenso de los valores en los parques industriales de todas las zonas del mercado. La zona Sur GBA finalizó con 111.226 m² disponibles para alquiler y un promedio de 3,8 USD/m², cayendo un 8,9% en comparación con el semestre anterior.
Oeste GBA continúa siendo la zona con menos metros disponibles (25.440 m²), tan solo el 6,5% de la oferta total del mercado, y un valor promedio de 3,8 USD/m².
En Norte GBA se observó un comportamiento similar al presentado durante el año anterior, concentrando el 64,9% de los metros ofertados, con 252.358 m² disponibles para alquiler. La zona promedió un Asking Rent de 3,33 USD/m² y la mayor disminución de valores del mercado (11,5%), probablemente afectado por la heterogeneidad de su oferta, que oscila entre los 1 hasta los 9,2 USD/m².
* La muestra analizada incluye terrenos en 17 parques industriales ubicados en GBA y Provincia de Buenos Aires.
