viernes, diciembre 4, 2020
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Más locales en alquiler

Retail: Se desmoronan los precios
Más locales en alquiler

En la CABA, se siente fuerte la pandemia, alerta amarillo para el mercado del Retail, que seguramente tardará en recomponerse. Hay una mayor vacancia, pronunciada rotación y una tendencia a la baja en los alquileres.

Durante los primeros 6 meses de 2020, el mercado de Retail se vio afectado por las medidas de aislamiento social dispuestas para afrontar la pandemia del COVID 19, las cuales incidieron directamente en el cierre de las actividades comerciales no esenciales. En consecuencia, Collliers junto a la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) armaron un informe en donde se evidenciaron variaciones en la vacancia y la oferta, mientras que se acelera la tendencia a la baja de los precios, observada desde el año anterior.

En el caso de la actividad, aproximada a través del Estimador Mensual de Actividad Económica (EMAE), se observaron caídas en los primeros cinco meses —con la información oficial disponible— con una fuerte pronunciación en marzo, abril y mayo por el aislamiento social preventivo y obligatorio. Concretamente, las caídas interanuales fueron de 1,9%; 2,4%; 11,4%; 26,4% y 20,6% contando de enero a mayo inclusive, mientras que se espera una caída interanual de alrededor del 14% para el mes de junio, lo que resultaría en una baja estimada del primer semestre algo por encima del 15% i.a. Por otra parte, el análisis del IVA-DGI sugiere como candidato al peor mes del semestre a abril.

Por otro lado, el indicador de precios se muestra en un sendero de desaceleración como consecuencia de la implementación de precios máximos en algunos rubros, el congelamiento de tarifas y alquileres, y la inactividad de muchos sectores. En este sentido, contando de enero a junio, la evolución de las variaciones interanuales del Índice de Precios al Consumidor fue 52,9%; 50,3%; 48,4%; 45,6%; 43,3% y 42,8%, respectivamente.

 

Oferta

El período analizado finalizó con un total de 27.395 m² ofertados en alquiler entre los principales corredores comerciales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, lo que denota un aumento del 66,88% con respecto al semestre anterior.

La tasa de vacancia se ubicó en 2,82%, con un aumento de 1,17 puntos porcentuales con respecto a la registrada durante el S2 2019 (1,65%). De esta forma, se rompe con la tendencia bajista observada durante el 2019, principalmente debido a la paralización del sector comercial producto de las medidas de aislamiento social, impacto que probablemente se acentúe durante el segundo semestre del año.

Los corredores con mayor tasa de vacancia fueron: Alicia M. de Justo, con un 8,14%; Florida, con 7,07% y Córdoba, con 6,27%. Los dos últimos presentando una tendencia a la liberación de espacios desde el semestre anterior.

Asimismo, el 68% de la oferta se encuentra distribuida entre cuatro corredores: Florida concentra la mayor porción, con el 21,78%, Córdoba abarca el 16,83% y Santa Fe (Callao) y Cabildo el 14,85%, cada uno. Florida se ubica como el corredor con más superficie disponible (10.693 m²) y el mayor número de locales en alquiler. A su vez, cuenta con las superficies ofertadas más amplias con 486 m² en promedio por local, en comparación con 413 m² en Alicia M. de Justo o 119 m² Córdoba.

 

 

 

Demanda

La tasa de rotación se ubicó en 2,85%, lo que representa un descenso del 12,8% respecto del último semestre. Este comportamiento, contrario al del año anterior, probablemente haya sido impulsado por la limitada actividad del mercado durante los primeros seis meses del 2020.

A nivel de corredores, Alicia M. de Justo ostentó la mayor tasa de rotación con un 11,63%, lo cual representó un aumento de 8,14 puntos porcentuales. En este sentido también se pueden destacar Corrientes, Florida, Santa Fe (Callao), Cabildo y Córdoba con índices de entre 3 y 6%. El resto de los corredores se mostraron consolidados con tasas de rotación menores al 3%.

 

Precios

El Asking Rent promedio del mercado de Retail se situó en USD/m² 24,12, y si se consideran únicamente los corredores analizados históricamente4, promedia los USD/m² 27,12. Esta cifra denota una depreciación del 12,47% respecto del semestre anterior y consolida la tendencia a la baja en los valores, presentada durante todo el año 2019. Como origen de este comportamiento podría mencionarse el contexto económico argentino desde el año 2018 en adelante, y el impacto de las medidas de aislamiento social en el sector comercial.

Para poder evaluar todos los corredores bajo los mismos parámetros y mitigar las desviaciones que la heterogeneidad de superficies y tipologías presentan, se establecieron ciertas consideraciones. Estos sesgos fueron moderados ponderando únicamente los valores de Asking Rent de locales de menos de 500 m² y con superficies mayores a 150 m² en planta baja.

Un dato significativo, contrario a lo observado en periodos anteriores, fue el aumento de los metros ofertados en pesos, que representaron el 79,6% del total de la disponibilidad, mientras que los ofertados en dólares fueron sólo el 20,4%.

Segmentando los corredores según el promedio de valor, se observa un comportamiento similar en Florida y Rivadavia (Caballito) que promediaron los valores más altos, USD/m² 36,63 y USD/m² 33,78 respectivamente. En un segundo orden se pueden agrupar cinco corredores dentro del rango de USD/m² 20 a 28, Rivadavia (Flores), Cabildo, Santa Fe (Pueyrredón), Santa Fe (Callao) y Alicia M. de Justo. Por último, se encuentran aquellos ejes que por sus características resultan menos demandados por los principales retailers, como Córdoba, Corrientes, Pueyrredón, Rivadavia (Liniers) promediando entre USD/m² 7,5 y 19.

Durante este semestre se observó que la brecha de precios entre los corredores con mayor demanda y aquellos con menos se redujo, pudiendo deberse esta situación a la baja generalizada de precios y la liberación de espacios ocurridos en este período.