jueves, diciembre 3, 2020
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Cambios dentro del mercado de oficinas

Período de transición, tras varios meses de caída
Cambios dentro del mercado de oficinas

El mercado de oficinas corporativas continúa bajo un proceso de adaptación, con una transición cada vez más clara hacia nuevas modalidades de trabajo.

Ingresando en el último trimestre de un año marcado por la incertidumbre, el mercado se encuentra movilizado por la aparición de nuevas regulaciones en la política cambiaria y muestra signos de contracción con una caída del 12,5% interanual del Estimador Mensual de Actividad Económica (EMAE) en el mes de agosto.

 

Oferta

El inventario de oficinas premium no registra nuevos ingresos y la vacancia continúa en ascenso, impulsada por procesos de reestructuración por parte de un segmento de tenants, especialmente afectado por el contexto sanitario-económico.

Mientras la actividad de la construcción se reactiva progresivamente, el inventario de oficinas premium del AMBA se mantiene en los 1.827.742 m².  Se registran 259.798 m² disponibles, distribuidos en su mayoría entre Puerto Madero (22%), Norte GBA (21%) y Microcentro (15%). Se verificó un aumento de la tasa de vacancia de 3 puntos porcentuales por sobre el trimestre anterior, ubicándose en un 14,21%. El 65% de esta diferencia corresponde a espacios liberados por uno de los grandes players de coworking, tanto en CABA como en GBA.

 

El submercado con mayor vacancia es Macrocentro Sur con 24,12%. Se encuentra entre los aumentos más significativos, en el orden de los 5 puntos porcentuales, junto con Microcentro (19,43%) y Plaza Roma (15,39%). El Norte de GBA se registró un 13,78% de vacancia, con un aumento de 3 puntos porcentuales en este último período. El resto de los submercados se mantienen relativamente estables en términos de oferta, con variaciones menores a 1 punto porcentual.

Si bien no hay diferencias de vacancia según categoría, el 63% de los metros disponibles corresponde a inmuebles de clase A+. Los edificios con certificación LEED, que históricamente se mostraban como el segmento más estable, presentan un 15% de vacancia, por encima del promedio de mercado. En este sentido, bajo el contexto actual, las cifras de disponibilidad y absorción posicionan a los inmuebles de mayor categoría y prestaciones como aquellos más afectados.

Demanda

La tendencia de absorción neta negativa, que parecía atenuarse, se vio repentinamente impulsada por la liberación de grandes torres en block y es de -55.433 m² al cierre del trimestre.

Uno de los indicadores de la escasez de la demanda es la ausencia de submercados con absorción neta positiva, como ya se ha registrado durante el trimestre anterior. Los más afectados por la absorción negativa fueron Norte GBA, Plaza San Martín y Microcentro, todos en el orden de los -12.000 m2. Estos casos se corresponden con los inmuebles desocupados en block tales como Otis en el corredor Panamericana, Torre Bellini Esmeralda en Plaza San Martín y Torre Odeón en el Microcentro, este último de forma parcial.

El 75% de la absorción neta de este período se encuentra en los inmuebles de categoría A+, mientras que sólo el 25% en los de categoría A. Este comportamiento es opuesto a lo observado durante el período previo y podría indicar una reacción inmediata por parte de aquellos tenants con gastos de mayor impacto.

Precios

Sin reflejar los abruptos movimientos en términos de vacancia, el Asking Rent promedio de mercado se sitúa en USD/m² 25,48 con una variación de 0,19 centavos de dólar por metro cuadrado con respecto al segundo trimestre del año.

Los Asking Rent más altos por submercado rondan, una vez más, los USD/m² 30, registrados en Norte CABA (USD/m² 30,5), Catalinas (USD/m² 29,19) y Plaza Roma (USD/m² 29,16). En extremo opuesto se encuentra Macrocentro Sur, con el valor promedio más bajo en USD/m² 19,96. Como resultado, la brecha de precios entre submercados se redujo de 13 a 10,5 dólares en los últimos tres meses.

Los valores promedio evidencian una diferencia significativa por categoría de inmueble. Mientras que los edificios clase A permanecieron prácticamente sin cambios, aquellos clase A+ disminuyeron sus valores en el orden de los USD/m² 1,2. De esta manera, también se puede observar una reducción en la heterogeneidad de precios entre categorías.

Proyección

Con la puesta en marcha de la construcción, es esperable que durante los próximos meses se observe un panorama de mayor normalidad en los desarrollos y en aquellas mudanzas en stand by producto de las restricciones a la obra civil privada.

Al finalizar el trimestre no hubo ingreso de nuevos metros al inventario y la superficie de oficinas de alta categoría, actualmente en construcción, se mantiene en 379.089 m²; lo que equivaldría a un 20% del stock actual distribuido en los próximos cinco años. En cuanto a desarrollos en etapa de planos, se registran a la fecha 22 proyectos premium por una superficie de 493.704 m², hasta el momento sin fechas claras de entrega.