sábado, septiembre 25, 2021
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Las oficinas corporativas a la espera de la reactivación

La vacancia alcanzó un pico histórico de 17,79%
Las oficinas corporativas a la espera de la reactivación

La vacancia alcanzó un pico histórico de 17,79%

La vacancia, en comparación con el trimestre anterior, aumentó 1,12 puntos porcentuales.

Durante el segundo trimestre del 2021, el inventario de inmuebles no registró cambios y los valores de alquiler se mantuvieron estables, con un incremento en la tasa de vacancia.

Debido  a  la  segunda  ola  de  contagios  por  COVID-19  se  implementaron  nuevamente restricciones a nivel nacional, lo cual obligó a retroceder a la fase 1 en el transcurso del segundo trimestre del año; estas nuevas medidas agudizaron aún más la ya afectada actividad comercial. Al finalizar este período de tres meses, el Gobierno nacional implementó nuevas regulaciones que progresivamente fueron flexibilizando las limitaciones impuestas.

En términos cambiarios, la cotización del dólar finaliza el trimestre en $100,50 para el Banco Nación en modalidad vendedor, $165,41 para el dólar solidario y $163,94 para el Contado con Liquidación. En este último caso, con un incremento del 9% desde el mes de enero.

Teniendo en cuenta este contexto, el mercado de oficinas vuelve a afrontar un panorama desafiante: la oferta deberá responder a la coyuntura y a las necesidades de los usuarios, con consignas  tales  como  una  eventual  adaptación  de  los  nuevos  modelos  de  trabajo,  la optimización de los espacios, entre algunas otras.

Oferta

La tasa de vacancia aumentó 1,12 puntos como consecuencia de la liberación de m² en Buenos Aires, posicionándose actualmente en 17,79%.

El inventario de oficinas premium de la zona del AMBA no registró nuevos ingresos y continúa en 1.848.808 m².

Por otra parte, se detectaron 328.951 m² que se encuentran disponibles principalmente entre la zona Norte del GBA, Puerto Madero, Microcentro y el norte de CABA. La vacancia alcanzó un pico histórico de 17,79% que, a comparación del trimestre anterior aumentó 1,12 puntos porcentuales.

Los submercados que reportaron mayores índices de vacancia fueron Macrocentro Sur con un 27%, 22% en la Zona Norte del GBA y un 21% en Puerto Madero, mientras que Macrocentro Norte (4%) y Catalinas (9%) fueron los que registraron menor liberación de superficie.

Si se considera la disponibilidad por categoría de inmuebles, se puede verificar que la mayor vacancia se presenta en los edificios A+, ya que esta categoría representa el 65% del inventario. En este punto, la tasa de vacancia para los inmuebles A+ fue del 18,89% y del 15,60% Tasa de Vacancia/Submercado

La demanda de oficinas premium se mantiene paralizada, continuando la tendencia de performance descendente.

La absorción neta fue nuevamente negativa este trimestre, representando un -20.797 m². Sin embargo, en comparación con el mismo período del año anterior (-28.210 m²), se evidencia una desaceleración dentro de las profundas exigencias que atraviesa el mercado.

Si bien se obtuvieron cifras negativas en cuanto a la absorción neta de los primeros seis meses del corriente año, está claro que las mismas no alcanzaron las cifras históricas del año anterior, cuando llegó a los -55.430 m².

Los submercados más afectados en cuanto a la liberación de espacios son Puerto Madero y Norte GBA, con saldos de absorción en el rango de los -18.270 y -12.370 m² respectivamente.
Estas cifras se deben principalmente a la desocupación de un reconocido edificio de Puerto Madero por un total de 19.500 m², y a ciertos movimientos similares sobre el Corredor Panamericana. El resto del inventario se mantuvo relativamente estable, sin variaciones que
superen los 1.000 m².

El Asking Rent de mercado de oficinas de alta categoría no presenta mayores modificaciones, continúa promediando los USD/m² 24,66.

Los precios de alquiler de los inmuebles analizados se mantuvieron estables sin mayores modificaciones, con una mínima baja de USD/m² 0,23 con respecto al Q1 2021. Al discriminar el análisis por submercados puede observarse que tampoco hubo grandes variaciones, con excepción de Catalinas que sí presentó un incremento en el orden de los USD/m² 0,95 respecto al trimestre anterior.

Con relación a los máximos y los mínimos de los Asking Price promedio por submercado, Macrocentro Sur se sitúa como aquel con el más bajo valor (USD/m² 18,19), mientras que Norte CABA refleja el más elevado (USD/m² 29,74) en comparación con el resto.

Los inmuebles de categoría A+ registran un precio promedio de USD/m² 26,25, y los de clase A, USD/m² 21,08.

En el primer semestre del año no se registraron nuevos ingresos de inmuebles, proyectándose una incorporación de más de 100.000 m² de nuevas oficinas a lo largo del 2021.

Actualmente se registran 37 inmuebles de la categoría premium en etapa de proyecto o construcción, entre los cuales pueden identificarse edificios de superficies que van desde los 3.500 a 80.000 m².

Se prevé que los ingresos al mercado de los inmuebles en etapa de construcción se extiendan hasta el año 2023. Esto significa que, durante este período, el segmento de la más alta categoría podría totalizar un crecimiento incremental de más de 300.000 m² en la zona del AMBA. Este nuevo  stock  se  encuentra  registrado  principalmente  en  el  submercado  Norte  de  GBA, representando un 50% de los inmuebles en construcción.

Finalmente, se planifica un crecimiento del inventario de oficinas dentro de los próximos cuatro años, que podría superar los 800.000 m² representando un aumento potencial del 43,29% sobre el stock actual.